海外资本谋“抄底”中国楼市

    一场资本的独角戏？

    “这就象一场老朋友的聚会”，与会者、来自德勤的谭旭昌先生茶歇时边和地产中国网的记者聊天边和熟人们打着招呼。他是GRI的老会员。

    GRI（全球不动产资本俱乐部）是全球领先的不动产投资商、发展商的高层俱乐部，旨在促进业内高层联络、信息交流、业务拓展及行业发展。据机构中国区总监肖正介绍，自1998年成立至今，GRI在全球拥有近一万五千名会员,每年在全球范围内举办一系列聚焦不同地区的年会活动,今年是第三次举办中国年会，活动吸引了绝大多数活跃在中国房地产业的海外基金和投行，参会代表都是他们在亚洲总部的主要负责人。

    记者在论坛现场看到，高盛、汇丰、美林、麦格里、德意志银行等代表都很活跃，他们是人人平等参与的小组论坛中的积极发言者。遗憾的是，人头攒动的会场多是老外的面孔，且绝大多数来自金融机构，中国房地产企业参与的并不多，仅有SOHO中国、中海、锋尚、中凯、理想国际、青岛凯悦置业、航港发展等屈指可数的十几家。

    论坛似乎成了资本的独角戏，但仔细观察又不尽然，与会者中不时会出现仲量联行、戴德梁行、德勤等顾问机构的代表的身影，这些顾问机构正是国内企业和国际资本的桥梁。

    打压不下去的投资热情

    尽管去年中国针对外资投资房地产做出了严格的限制，却没能阻挡住外资的投资热情。在6月4日下午举办的以 “IPO融资盛宴结束了吗？”的讨论中，外资代表纷纷表示对中国市场的中长期投资依然看好，目前投资的脚步只是慢了，并未停滞；另外，大家都改变了投资的方式，由之前收购成熟物业转向开发前端，由成立外商独资企业单干转向选择和国内开发商合作开发。同时发生变化的还有投资区域的选择，正在从一线城市扩展到二三线城市，二三线城市审批通过的合资公司更多一些。

    有外商袒露心事，之前偏向收购成熟物业可以避免承担建筑风险和土地风险，在中国完成一项房地产建造从头到尾要盖几百个章，这让外商感到棘手；但现在收购物业建立收购的载体——外商投资企业比较困难，打钱进来又会遇到外汇结汇的问题，只能选择和国内房地产企业合资开发项目了，合资开发项目属于一种较长期的商业行为，中国政府监管层自然支持。随着市场管理的规范，外商此时能承担建设风险了，但仍不愿意承担土地风险，介入开发领域得到的投资回报比之前的投资方式要高。两位发言代表不约而同地提出找到真正喜欢的、合适的合作伙伴最重要，他们喜欢的是那些能遵守相同规则的中国企业。

    三季度外资或将发力

    收购德勤的谭旭昌先生平时的业务主要是为这些外资投资公司提供财务顾问。他根据本公司业务情况预言：外资基金收购地产将在三季度发力。

    谭旭昌在业务过程中观察发现，虽然有一段时间，外资基金投资国内房地产项目被卡得挺严，但是现在已经变了。“事实上，监管层从来没有说过不受理申请表格，只不过批得比较慢而已。政策思路是批准项目给一些有实力、有品牌、管理比较规范的企业去做”，谭表示。

    谭旭昌还透露，外资基金2007年在房地产方面的交易量其实很大，活跃程度很高。其中一大诱惑来自人民币的持续升值，这对外资基金的吸引力持久存在。地产中国网从其他渠道获得的信息证明了这一点。据悉，花旗银行收购的西环广场的两栋楼中的一栋已经易手，花旗获利几个亿；位于东二环的第五广场项目也在去年年底被汉威资本收购，并改变了经营策略，从分割产权销售转向持有经营只租不售。

    但最近发生的案例似乎在证明，外资已经等不到第三季度下手了。就在昨日，上海证券报报道，全球资产管理巨头黑石集团出手中国房地产市场，以11亿元买下上海市长寿路一商业项目。德勤服务的一个客户也刚刚在海南投资16亿买地，而整个项目投资约在50亿元人民币。

    在很多境外投资者看来，房地产业在中国还处于一个刚起步的阶段，中国正在走上城市化之路。谭旭昌提出，中国房地产至少还有20年的辉煌，中间可能会有一些波动，这是正常的现象，也为有实力的投资者提供了进入的良机。

    种种迹象表明：外资正在进入中国楼市抄底，那些资金饥渴的项目可能会无奈贱卖。