郑州地产人士纵谈 何以触动郑州楼市

　　售楼部门庭冷落

　　购房者耐心观望

　　近日，记者采访了郑州市的大小楼盘，售楼中心的冷清与各大商场的火爆形成鲜明的对比。在某楼盘售楼中心，只有两位男士在咨询楼盘信息，看到记者进来，置业顾问小唐很快走了过来，他告诉记者，近来售楼部一直比较冷清。“可能与天气有关吧。”小唐解释道。

　　据他介绍，目前正在出售的是该楼盘的二期，最近一次开盘是在１２月１５日，只有四幢，在开盘期间已有６０％～７０％的客户进行了选房，因上个月没有开盘活动，相比较而言，本月销量比上个月要好一些。

　　说到优惠活动，小唐说，他们的优惠活动主要集中在开盘当天。当然每年临近过年，他们可能都会比平时多一些优惠措施，“其实，这跟业界传言的楼市降温是没有关系的。”小唐认为，政府调控降温主要是影响投资者，对于自住者影响并不是很大。

　　受到冷落的并非只此一家，在美景花郡售楼部，偌大的售楼大厅除了售楼人员竟空无一人，置业顾问小刘也说，这段楼盘销售很冷清。据他介绍，目前一个月的销量也就是４０～５０套，９、１０月份则明显比这两个月要好一些。距其不远处，花半里和一处庭院最近的月销量同样也是维持在４０～５０套左右。

　　近段受房价以及新政的影响，购房者比以前冷静了很多。在鑫苑·国际城市花园前来咨询的王先生告诉记者，近来他有购房的打算，但听说有些大城市房价有所松动，郑州的楼市估计也会有所反应，所以他这次过来想看看楼盘是否如估计的这样。另一方面，他也想看看楼盘临近节日有没有优惠措施。他认为，国家的宏观政策应该主要是针对投资者的，像一些自住者不会太受影响，房子迟早都是要买的，但他现在不是太着急，“先等等再说吧，如果能等到降价那不是更好？”王先生的观望态度很明了。

　　河南省社会科学院副院长 刘道兴

　　供需关系影响房价

　　刘道兴认为，房价引起的住房购买力与其他消费存在变量关系，而它的高低也体现城市的竞争力。但是目前两三年内，郑州市场的需求和供应不会发生大的影响，所以，价格也不会有很大的变化。市场上最重要的还是供需关系，如果供需关系发生了变化，房价一定会发生变化。

　　房价的问题，是投资和需求、收入和房价比的关系。讨论房价涨还是跌，纵向比较的意义不大，应该横向比。先讨论郑州市的房价，现在是不是合理，然后再和同一个城市相比，再和购买力相比，应该比合理性，而不要比高低。

　　２００７年郑州市房价上涨较快，主要因为郑东新区房价的带动，东区由２００６年每平方米３０００元的均价，迅速上涨到今年的５０００元，借郑东新区房价上涨之势，迅速拉动郑州整体房价的上涨。

　　有句谚语说的好：上山容易，下山难。郑州的房价有过大起，但不可能出现大落，房价明显的上升和下降也是不可能的，但开发商会通过增加楼盘的附加值为客户服务。

　　在郑州不同的区域房价有很大的差异，就看购房者的喜好。有实力者不要受当前房价升降的迷惑，年底可以选择买房，年底各楼盘的优惠活动很多。经济状况不好的家庭可以暂时以租房为主。

　　对于投资者来说当前的房价波动是正常的，近几年郑州市的房地产市场起伏很大，明年政策调控可能更平稳一些，房地产投资者还是很有希望的。

　　郑州明天实业有限公司副总经理 董根来

２００８年房价将小幅缓涨

　　２００８年全国的房地产形势将会发生区域性的变化，因为在不同的区域，经济实力、城市发展水平、消费观念等差距较大。纵观郑州今年的房价走势和人们对楼市的认可度，２００８年郑州的房价将会缓幅增涨。

　　首先，随着土地政策的紧缩，郑州三环内已建设用地将不在做商品房开发、城中村改造必须通过招、拍、挂等，导致土地成本增加。２００７年物价的大幅上涨、建筑原材料、水泥、钢材、环保砖等都在大幅涨价，致使开发商融资成本过高。

　　其次，虽然国家在今年针对房地产市场出台了一系列的宏观调控措施，但仅有效地打击了少数捂盘惜盘者，加快了卖房速度，不会从根本上让开发商降低利润空间。

　　第三，郑州的城市规模远没有发达城市大，城市化进程在逐步加快，城市对房屋的需求量成几何级增涨，且郑州的房价相对于周边的二线城市较低。

　　第四，郑州预计３年内改造完１４０多个城中村，届时将有大量的外来人口入城，无形中刺激了住房需求。

　　年底部分楼盘推出的优惠和促销活动并不能证明房价下降，也不能用看沿海城市房价的眼光来看待郑州的房价。首先沿海城市经济发展快，购买力强，城市化比例都在５０％以上，户均占有房比率远高于中原地区，房价也高于中原地区，年底出现个别楼盘降价属于正常现象。其次，楼市同样也受季节性的影响，年终属于卖房后期，房地产公司资金链条薄弱，为回笼资金，适当降价也是情理之中。

　　而中原城市化比率不到４０％，城市化水平是拉动房价的主要因素，随着城市化进程的加快，在河南这个人口基数庞大的省份，潜在购买力慢慢的就会突显出来，从而拉动房价的上升。所以，２００８年郑州的房价会小幅上升，增长速度比２００７年慢，而且东、西各区的差异会越来越小，以前，东、西区每平方米房价相差１０００元至１２００元，随着环境配套设施的逐步完善，这种差异会越来越小。

　　河南置信房地产营销策划有限公司总经理 连 华

房价并没有顶点之说

　　“存在即合理，需求即可能。房地产开发是遵循供求关系的，房价并没有顶点之说。２００８年郑州房价应该稳中有升，保持一种平稳增长状态。”第一，从购房者的心理预期来看，今年楼市的整体态势被购房者所认可；第二，从市场状况来看，城中村的大力改造，越来越多新盘涌入市场，从产品定位到质量都将有很大的提升；最后就是开发商对市场还有一定的上涨预期，这很大程度上会决定明年房价的走向。价格是大家非常关心的一个问题，未来郑州商品房各区的价格差异将越来越小，本地购房者所占整体购房比例会逐渐增加。