调控措施频繁出台 房企A股再融资有降温迹象

[提要] 　调控措施频繁出台 房地产企业急谋对策

　近期，针对房地产行业的调控措施次第出台，这几年时不时被钱卡一下脖子的开发商似乎又要面对新一轮寻宝游戏了。这些房地产新政将给房地产业带来什么影响？开发商们会有什么样的挣扎或企图？资本或许能推动或阻滞开发商的扩张脚步，但它能破解中国房地产业的根源问题吗？
　　调控措施频繁出台 房地产企业急谋对策
　　房企a股再融资被踩了"点刹"？
　　资金是房地产业的血脉。自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业的难题，定向增发、公开增发、配股、可转债、公司债等融资手段也因此一直是a股房企的"供血站"。但近期系列调控措施的连续出台，似乎给a股房企狂热的再融资行为打了一针镇静剂--面对房市的奔牛行情，本轮宏观调控莫非要动真格的了？
　　高增长凸显资金紧张
　　今年1-9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%，高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。统计显示，84家地产上市公司中，有52家净利润同比增长，增幅达到100%以上的有23家，整个板块平均净利润增长率达到75.31%。房地产上市公司2007年前三季度整体法计算每股收益0.197元，同比增长41.51%。
　　作为房地产上市公司的龙头老大，万科上市后年均达到30%的复合增长率。从2005年开始，万科更是进入了房企突破融资瓶颈后的规模爆发阶段。2007年1～9月，万科销售额已超过360亿元。业界已基本达成共识，万科将在今年达到销售400亿元的目标。进入2007年后，万科总市值更是突破2200亿元，截至2007年10月底它已成为内地及香港上市房企中市值最高的企业。
　　招商地产则创造了房地产上市公司中的另一项纪录：上周四，该股盘中一度达到102.89元，成为第一只突破百元的地产股。
　　房地产板块在保持高增长的同时，其资金偏紧的状况也较为突出。2007年，房地产板块资产负债率达到63.07%，同比减少0.32个百分点；经营活动现金流出达到了228.22亿元，与去年的81.67亿元相比增加179.44%；投资活动现金流出90.88亿元，与去年的60.86亿元相比增加49.32%，房地产公司资金仍然偏紧。
　　在这种情况下，利用资本市场补充资金就成为房地产上市公司的必然选择。募集而来的资金用途也非常简单，一方面用于偿还商业银行的贷款，另一方面就是补充流动资金。
　　一家房地产研究机构的人士认为，宏观调控政策曾经成为房地产上市公司再融资"冲动"的主要推动力。自去年6月央行"121号文件"出台以来，管理层相继推出一系列宏观调控政策，有关部门则分别从信贷、资本金以及土地和规划等方面多管齐下，以控制房地产投资增长过快的问题。
　　这位人士指出，房地产行业是一个资金密集型行业。自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业发展的难题，也是房地产行业诸多问题产生的根源。信贷收紧以后，证券市场直接融资将成为房地产企业重要的资金来源，从这个角度来看，调控政策一度成为房地产上市公司再融资热情升温的重要因素。但由于主客观环境的变化，本轮调控措施有可能给再融资带来相反的影响。
　　再融资竞赛有降温迹象
　　部分房地产上市公司一度将再融资方式运用地相当熟练，公开增发、定向增发、配股、可转债、公司债等几种再融资方式结合起来使用，将再融资的效率提到了极致。但近期出台的系列政策，似乎给再融资热降了降温。
　　今年8月，万科以每股31.53元的价格公开增发，融资100亿元。不到10天之后，万科再度宣布发行59亿元的公司债。创下a股市场的最高融资纪录。仅仅在去年，万科就曾以10.5元/股定向增发，合计募集42亿元。相比万科1988年公开挂牌上市募集资金2800万元，万科的融资能力在20年间更是以几何级数增长。
　　据不完全统计，今年以来共有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，共计募集资金超过千亿元。其中，中粮地产在8月8日完成了每10股配3股，募集资金13亿元；去年刚刚通过可转债融得4亿元资金的华发股份，在今年8月14日完成了10配3的送配方案，募集资金30亿元。
　　同时，房地产上市公司又纷纷盯上了债券融资。统计资料显示，目前已经至少有金地集团、保利地产、北辰实业、万科、中粮地产、新湖中宝等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。其中，最多的是万科的59亿元，最少的是中粮地产和金地集团的12亿元。目前，金地集团的发债计划已经获得证监会的审核通过，而保利地产和万科的发债计划已经获得了股东大会通过，北辰实业、中粮地产、新湖中宝的发债计划则还停留在董事会通过阶段。
　　业内人士称，从今年前十个月的整体情况来看，房地产上市公司的再融资行为目前有减缓迹象。在宏观调控整体收紧的背景下，管理层应该不会忽略房地产公司在a股市场的再融资行为，原因之一是，如果a股再融资没有障碍，将会一定程度上抵消调控措施在银行信贷、土地等领域的政策效力。当然，考虑到国家对房地产行业在国民经济中的定位，以及对部分优秀房地产上市公司的支持，最后的结果可能是对部分资质一般的房企做出限制，而只给优质房企的a股再融资提供便利。
　　业内人士进一步表示，在宏观调控和资本约束之下，房地产行业内部的整合将进一步加速。在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；在整合的中期，则是并购高发期，并且大多是以上市公司并购非上市企业的形式出现；在整合的后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将成普遍现象。
　　近期政策动向
　　2007年8月出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出，要明确指导思想、总体要求和基本原则，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，完善配套政策和工作机制。
　　2007年8月，全国城市住房工作会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围，加快廉租住房建设步伐：今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定的低保家庭基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。
　　2007年9月27日，央行、银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》：严格房地产开发贷款管理，对项目资本金比例达不到35%或未取得相关证件的项目不得发放贷款，对囤地、囤房的企业不得发放贷款；严格规范土地储备贷款管理，不得向房企发放专门用于缴交土地出让金的贷款；严格住房消费贷款管理，商银应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高等。
　　相关新闻：
　　开发商借壳境内+绕道海外 另辟"找钱"蹊径
　　最近，不少房地产开发商都急了。连绵不断的宏观调控，使本来就属资本消耗型的房地产行业倍感缺钱，"做梦都想上市"的开发商多如牛毛。但在全国房价猛涨、调控效果不理想的背景下，a股ipo对房企大开绿灯的可能性好像不会很大。去哪里找钱呢？"办法总比问题多"，开发商们自有修栈道、渡陈仓的招数。
　　借壳境内
　　"多年不见"，足以描绘房企与a股ipo之间的生疏，但这并不影响其日趋密切的资本联系。近期以来，不少内地房企暗渡陈仓，以借壳方式曲线登陆a股市场。
　　华远地产是最新的成功者。10月30日，证监会有条件地审核通过了sst幸福资产出售及吸收合并华远地产的重大资产重组方案，华远地产的"借壳计"因此过关，并引发sst幸福连续涨停。业内人士预计，华远地产上市成功，无疑将大大鼓舞其它开发商的借壳士气。
　　如果往前追溯，更能列出一串长长的名单。如，北京鹏泰投资借壳中关村、万好万家集团借壳*st庆丰、浙江新湖集团借壳中宝股份、广州粤泰集团借壳东华实业、北京万通星河借壳先锋股份等，都各自找到了通到资本市场的门路。
　　如果向后展望，未来亦不乏追随者。大连金牛今年9月发布的一纸公告表明，该公司大股东东北特钢集团拟转让其所持有的大连金牛全部股权给上海房地产企业大华（集团），后者将由此借壳上市。业内人士表示，与大连金牛一样，应该还有很多开发商在打借壳的主意。
　　由上述资料可知，借壳已成为房企上市的主打牌。目前，在沪深约100家房地产公司中，真正ipo上市的约40家（多为1991~1994年间上市），原上市公司更改主业变身房企的约10余家，其它的基本都是房企借壳。重组st公司（如st环球、*st济百、*st烟发）、利用上市公司再融资的机会入主（如天创置业、迪马股份）等，都成了房企的借壳途径。
　　借壳果真给房企带来了资本扩张机会？情况或许不能一概而论。业内人士称，的确有不少房企"因壳得福"，利用资本市场实现了大幅扩张。但也有房企借壳心急，未发现壳公司的财务黑洞，结果不仅没找到再融资机会，反而受了不少拖累。因此，借不借壳，借什么样的壳，都要仔细研究甄别。
　　借壳会否成为房企跻身a股的第一渠道？从近期市场环境来看，答案似乎是肯定的。在北辰实业之后，尽管上海复地、富力地产等已递交了回归申请，但境外上市的大型房企毕竟有限，而小房企的回归意愿未必很强。同时，在保利地产和广宇集团之后，虽然不排除其它房企发a股的可能性，但在宏观调控效果不理想的情况下，很难期待管理层会大幅放行房企直接a股ipo。
　　绕道海外
　　与a股ipo的冷淡相反，境外资本市场与内地房企打得一片火热。近日，房企奥园地产很快就要赴港上市，而刚刚过去的一年间，就有世茂地产、盛高置地、绿城中国、碧桂园控股、鸿隆控股等房企相继以红筹股的方式登陆香港，一幅墙内开花墙外香的热闹景象。
　　最大的神话是碧桂园(2007.hk)。2007年4月20日在香港挂牌的当天，碧桂园就以1163亿港元的总市值晋升为内地房企的最大"财主"，连辛苦打拼20年的万科也被抛在后边。最新的例子是soho中国(0410.hk)。今年10月8日，潘石屹旗下的soho中国正式登陆港交所，根据招股说明书，该公司此次全球发售15.4942亿股，募集资金约128亿港元，成为继碧桂园之后集资额第二大的内地房地产股。
　　如果"瞻前顾后"地总结一下，房企舍近逐远的案例正在逐年累积。如，2007年上市的已经有soho中国，远洋地产、中国地产、鸿隆控股等房地产公司。再往前，则有世茂房地产、盛高置地、绿城中国、雅居乐、富阳、富力地产等渡过界河，在境外挂牌售股。而重庆龙湖、广州合景泰富、汕头龙光、广州恒大、上海景瑞、河南建业、大连正源、深圳卓越等，都推出了自己的境外上市计划。
　　对于众多房企的境外上市，市场各方的态度远未达成一致。此前不久，商务部、国家外汇管理局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，对比去年六部委171号文中的相关限外规定，外资企业今后投资国内房地产市场将面临更多严格控制，而《通知》出台后，内地房企境外上市也会面临更多审批程序，而且这些境外上市的内地企业收购内地房地产公司也将面临更多限制。对此，业内人士认为，从内地收紧房地产宏观调控来看，未来房企的境外上市之路会否一路畅通仍是一个未知数。